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三巽集团负债激增至204% 二度IPO不确定性较大?

4月27日,三巽控股集团有限公司(下称“三巽集团”)在港交所重新提交了招股书,这是三巽集团第二次递交招股书。

2019年10月17日,三巽集团首度递交上市招股书,不过到今年4月17日该进展宣告失效。也就是说,仅仅十天时间,三巽集团选择了再战上市。

据最新披露的招股书显示,三巽集团是一家总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的住宅物业房地产开发商。自2014年起涉足房地产,短短五年时间三巽集团的销售额突破了百亿元。

但需指出的是,与大多数杠杆驱动型房企一样,百亿销售的背后,三巽集团也采取的是加杠杆扩张模式。公司业绩在攀升的同时,其债务规模也逐步上升。从2019年10月至今,三巽集团上市之路已过半年时间,而今年4月再度递表,业内人士认为,在国际疫情持续冲击资本市场的大环境下,其上市存在更大不确定性,而如果不能如期完成融资,也将影响公司资金状况。

高扩张下负债激增至204%

2017年起,偏安一隅的安徽小房企三巽开启了扩张计划,土地储备从当年年12月31日的220万平方米增加至2020年1月31日的400万平方米,其中安徽、江苏、山东占比分别为89%、4.7%和5.5%。

截至2020年1月底,三巽集团拥有36个处于不同开发阶段的项目,覆盖三个省的九个城市,包括安徽省的滁州、亳州、合肥、淮南、阜阳、安庆及宿州、山东省的泰安及江苏省的南京。

事实上,在持续三年大量拿地之后,三巽集团的负债规模也在快速攀升。招股书显示,2017年至2019年,该公司未偿还借款总额分别为5.14亿元、7.09亿元及17.57亿元。期内,借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%及12.3%,远高于行业融资利率水平。

比如,以近期发债融资的阳光城、蓝关发展、旭辉控股为例,年融资利率普遍在6%-7%左右。

资产负债比率方面,三巽集团由2017年的132.6%上升至2019年的204.0%。“主要由增加土地收购及物业开发的融资需要使得总借款有所增加。”对于2019年的借款增加,三巽集团在招股书中解释称。

截至2019年年底,三巽集团的账面现金为2.86亿元,对于未偿还的17.57亿的借款而言,难免有些杯水车薪。同时,现金流方面,高扩张下三巽集团的经营活动所用现金流量净额已常年为负,2019年为负19.13亿元。

“一般来说,房企的规模越小,融资的难度也越大,也更容易造成融资成本上升。从近两年来看,虽然市场整体的流动性在放松,尤其是今年降息、降准的大背景下,房企融资的压力有所缓解。但对于中小房企来说,流动性放松的利好程度远不及大型品牌房企,这也就造成了众多中小房企在融资层面依然承压的现状。”58安居客房产研究院分院院长张波向《投资者网》表示。

同时,一位熟悉地产的业内人士也认为,与大型房企不同,小房企由于融资能力弱、自身资金有限,高扩张路线将产生较高经营风险,同时,随着规模型房企市场地位愈发稳固且集中,中小房企的生存空间依然有限,这也是很多中小或区域性房企不得不当下背水一战急于上市的原因。

专家称二度IPO不确定性较大

2020年,房企赴港上市热度不减。据《投资者网》梳理,今年以来已有文一地产、金辉控股、领地集团、大唐地产等多家中小房企赴港上市,但需指出的是,2019年赴港上市的内地房企中,已有超过5家房企赴港IPO遇阻,其中也包括三巽集团。2020年,坚持赴港上市的三巽集团二次IPO,胜算还言之过早。

“三巽二次递表的成功性依然存在较大的不确定性。”张波直言。在他看来,一方面近两年房企截止赴港上市的热情很高,不少中小房企的确也顺利在港上市,但在港上市房企的整体股价表现并不如人意,也在一定层面显示出市场对于内地房企的谨慎度较高;另一方面房企在港上市的难度也在不断提升,并且这一趋势短期内很难改变。

广州知名房地产专家韩世同向《投资者网》表示:“从目前很多中小型房企赴港IPO接连失利的情况分析,三巽集团IPO的胜算概率预计也不会太高,一方面,居高不下的高息债务或成为其IPO的‘拦路虎’。同时,在当前资本市场受国际严峻疫情冲击的大环境下,房企上市会更不容易。当前,海外疫情仍在持续发展,疫情对资本市场产生的冲击及影响并未完全显现,在这样的环境下,房企IPO成功的概率在一定程度上会有所降低。”

在他看来,目前在房地产行业中小房企的大多数的归宿均是被大企业兼并、收购等,因此,在房企规模愈发集中的大背景下,选择上市这条路径发展的小房企,无疑会面临更大的生存压力。同时,资本市场上,对于估值、资产规模相对较低的房企,很难给予较大的认可。

从此次更新板的招股书来看,体量较小的三巽集团,当前的业绩波动明显。据披露,2017年至2019年,公司营收分别为2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元;净利润分别为亏损562.7万元、5762.3万元、4.42亿元。而关于2019年收益变化,三巽集团在招股书中表示:“主要由于项目已交付的建筑面积增加。”

对于2020年存在高额债务及不确定性的三巽集团会成功上市吗?新冠疫情冲击房企的同时,是否影响公司2020年的销售目标?在中小房企生存难的大环境下,三巽将如何夹缝求生?就上述种种疑问,《投资者网》联系三巽集团相关负责人,但一直未收到任何回应。

责任编辑:Rex_15